Gedaagde is een vastgoedontwikkelaar. Eiseres is een koper. De koper heeft de verkoopbrochure van het project van de gedaagde ontvangen en vervolgens een optie genomen op het appartementsrecht. Koper heeft op 30 mei 2018 aan vastgoedontwikkelaar verzocht om toezending van de bouwtekeningen. Op 7 juni 2018 heeft vastgoedontwikkelaar de bouwtekening toegezonden en erbij vermeld dat aan de bouwtekeningen geen rechten kunnen worden ontleend. Op 22 juni 2018 heeft eiseres de combinatie koop- en aannemingsovereenkomst ondertekend. 

Op 16 april 2019 is de woning door gedaagde aan eiseres opgeleverd. Bij de oplevering is door koper een aantal gebreken waargenomen en kenbaar gemaakt aan vastgoedontwikkelaar. Een aantal van deze gebreken is opgelost en over de andere gebreken zijn partijen het niet eens geworden. Dit betreft de verende binnenvoer, de hoogte van de borstwerving van het dakterras, de oppervlakte van het dakterras en de binnendeuren van het appartement.

 Koper heeft de betaling van de laatste termijn van 5% van de aanneemsom opgeschort.

Koper stelt dat de vastgoedontwikkelaar haar verplichting uit de overeenkomst niet is nagekomen. Volgens koper dient de vastgoedontwikkelaar de woning op te leveren die voldoet aan de verwachtingen die daaraan gesteld mogen worden. Het geleverde moet goed en deugdelijk zijn, en dat is het niet volgens de koper.

Vastgoedontwikkelaar stelt zich op het standpunt dat koper zich beroept op stukken die geen contractstukken zijn.

Het gaat in deze zaak om de vraag of hetgeen is geleverd aan de overeenkomst beantwoordt. De vastgoedontwikkelaar is verplicht de zaak af te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt ex artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank moet dus beoordelen of er sprake is van gebreken die maken dat de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Naar het oordeel van de rechtbank is de vastgoedontwikkelaar met betrekking tot de binnenvoer niet in gebreke gesteld en is er geen redelijke termijn gesteld door koper om tot nakoming over te gaan. Voor wat betreft de binnenvoer is de vastgoedontwikkelaar dus op dit moment niet schadeplichtig.

Voor wat betreft de borstwering van het dakterras oordeelt de rechtbank dat de huidige hoogte niet in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte. Verder oordeelt de rechtbank dat de bouwtekeningen geen onderdeel uitmaken van de overeenkomst en gedaagde duidelijk in haar mails heeft aangegeven dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden. Er is dus geen sprake van non-conformiteit.

Voor wat betreft de oppervlakte van het dakterras oordeelt de rechtbank dat de verkooplijst geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst en dat de brochure ook geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Er is dus geen sprake van non-conformiteit. Ook voor wat betreft de binnendeuren van het appartement oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van non-conformiteit, aangezien deze voldoen aan de kwaliteit die eiseres had mogen verwachten. Er was namelijk een exoneratieclausule opgenomen in de overeenkomst dat het materiaal mocht afwijken, mits de kwaliteit goed is.

Voordat er bij de rechtbank een beroep wordt gedaan op de non-conformiteit van een zaak, moet de verkoper altijd eerst in gebreke worden gesteld om tot deugdelijke nakoming over te kunnen gaan. Pas nadat deze termijn verstrijkt, kan er worden gesproken van non-conformiteit.

Naar het oordeel van de rechtbank was er in deze zaak geen sprake van non-conformiteit, aangezien eiseres zich beroept op de brochure. Gedaagde had duidelijk aangegeven dat hier geen rechten aan ontleend kunnen worden. Verder staan de gebreken niet in de weg aan het normale gebruik daarvan en is het van een kwaliteit die eiseres mocht verwachten.

Let erop dat verkoopbrochures en bouwtekeningen vaak geen deel uitmaken van het uiteindelijke contract. Essentiële punten moeten dus echt in de koop-/aannemingsakte worden opgenomen, als u er zeker van wilt zijn dat u de uitwerking ervan kunt afdwingen. Bij vragen over een contract kunt u gerust contact opnemen met ons.