De zelfbewoningsplicht geldt alleen bij nieuwbouwwoningen en houdt in dat de koper van een woning een bepaalde periode verplicht is om zelf in de woning te wonen. Gedurende deze periode mag de koper de woning niet verhuren. Deze verplichting wordt regelmatig door woningcorporaties opgelegd. Maar ook een gemeente kan een dergelijke verplichting opleggen. Dat kan zij in beginsel alleen doen als zij de grondeigenaar is. De verplichting kan dan in koopovereenkomsten of bij erfpacht in de erfpachtvoorwaarden worden neergelegd. Als de gemeente geen grondeigenaar is, lijkt zij alleen bevoegd te zijn een dergelijke verplichting op te leggen als het om sociale koopwoningen gaat. Er geldt vooralsnog geen wettelijke duur voor de verplichting. Dat betekent dat partijen de duur van de verplichting zelf kunnen bepalen.

Zelfbewoningsplicht is wat anders dan anti-speculatiebeding

Het is van belang om een zogenaamde anti-speculatiebeding van de zelfbewoningsverplichting te onderscheiden. Een anti-speculatiebeding kunnen zowel woningcorporaties als gemeenten die grondeigenaar zijn bedingen. Dit beding ziet alleen toe op de overdraagbaarheid van de woning. Als een dergelijk beding wordt overeengekomen, mag de eigenaar de woning een bepaalde periode niet overdragen aan een ander. Anders dan een zelfbewoningsplicht strekt een dergelijk verbod dus niet tot de verhuur van woningen.

Opkoopbescherming is gebaseerd op de Huisvestigingenwet. Met de nieuwe regels hebben gemeenten een wettelijke grondslag gekregen om in hun huisvestingsverordening woonruimten/wijken aan te wijzen, waarbij het voor de eigenaar verboden is om de aangewezen woonruimten te verhuren. De gemeente mag hierbij alleen koopwoningen aanwijzen die goedkoop of middelduur zijn. Deze categorieën dienen vooraf nader door de gemeente te worden ingevuld. De gemeente kan de opkoopbescherming invoeren als er sprake is van schaarste van de voornoemde soorten woningen of als de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door de opkoop.

Uitzonderingen op de hoofdregel zijn echter mogelijk. Zo geldt de opkoopbescherming niet jegens de eigenaar die de woning verhuurt aan een bloed- of aanverwantschap tot en met de eerste of tweede graad. De regel geldt ook niet bij tijdelijke verhuur van maximaal een jaar en woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met winkel-, kantoor-of bedrijfsruimte. Anders dan de zelfbewoningsverplichting geldt voor de opkoopbescherming een wettelijke duur van vier jaar. Dat betekent dat de eigenaar van de woning vier jaar na de koop (gerekend vanaf de inschrijving van leveringsakte in de openbare registers) pas de woning mag verhuren. Ook kunnen de regels worden toegepast op zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen.